いつかやってくる外壁タイルの浮き
1.外壁タイル剥離問題
岡山市の行政相談会、県マンション管理士会相談会で、このタイル剥離についての相談は絶えることはありません。例としては、築浅のマンションの外壁タイルが一部落下、その後管理員が周辺を見回したところ一部タイルが浮いてる箇所が散見されることとなり、管理会社と交渉しているがどうも進まない。あるいは、大規模修繕工事に外壁タイルの浮きが予想よりも多く、見積金額を大きく超える結果となってしまったので新築時の施工会社に瑕疵責任を問えるか。また、あるセミナー後の相談会では、外壁タイルの浮き率が高いので瑕疵担保責任を問えないか、そもそも浮き率がどのくらいであれば施工不良といえるのか。などなど。
相談に来られる役員の心中は穏やかでいられるはずがありません。管理組合からみれば、突然外壁タイルが落下して、第三者を巻き込む事故が発生して所有者責任を問われかねません。これらの具体的な解決策を模索している管理組合も少なくないがずです。問題を長期化させてマンションの資産価値を下げるような、言われのない風評被害も懸念しなければならないでしょう。
どこのマンションでも大なり小なり外壁タイル剥離、浮きの問題から逃れることはないと思います。この問題を今回のテーマにしました。
2.タイル貼りとは
一般に外壁タイルをコンクリートに貼るという施工方法は3種類あると言われてます。
1.湿式工法/壁面のコンクリートにモルタルなどを下地としてタイルを貼付ける.
2.乾式工法/タイルを接着剤で下地に直接貼付けるける。
3.プレキャスト工法/工場でコンクリートにタイルも一緒に組み込んで一体成形する.
2は下地がサイディングボードやALCパネルなどの壁面が対象で、タイルに直接接着剤を塗布して貼付けていく工法です。
3のプレキャスト工法は外壁タイルを貼付けるという作業は現場では省略されるので厳密にいえばこの分類からは外れるかもiしれません。
問題となっているのは1の湿式工法の類です。一般的にコンクリート表面に下地モルタル、タイルの裏に貼付けモルタルを付けてタイルを貼付けていく工法です。
タイルの種類もいろいろですが、モザイクタイルのように複数のタイルをまとめてユニット化して貼付けるなどが普及しています。この工法は数量的、施工的に比較的安易で効率がよく、一昔のように熟練工に頼ることがなくなっています。
3.施工不良と経年劣化
外壁タイルが剥離する原因を施工側からみると大きく２つの原因が考えられます。
先ず初めに、モルタルをしっかりとのせるために、コンクリート表面の目荒らし処理が適切にできているか。単にワイヤブラシなど清掃レベルの荒らしではなく、超高圧水洗法などでコンクリート表面の荒らす施工を建築工事標準仕様書に準拠した仕様でおこなっているかということが挙げられます。
外壁タイルが剥離した跡のコンクリート表面部が鏡面状態であれば、あきらかに目荒らし不足ということになります。
特に昭和後期から平成初期に、コンクリート型枠に採用されたパネコートという合板で成形されたコンクリートの表面は鏡面状態で美しいのですが、タイルを貼付けるには目荒らし含む相応の下地処理が必要でした。この時期に建てられたマンションで、この型枠で作られたコンクリートに外壁タイルが貼付いているかという確認をお勧めします。
次にモルタルが原因の場合です。下地モルタルは硬化してこそ機能するもので、硬化不良やオープンタイム（モルタルの接着硬化時間）不足など施工と材料に起因するもの、あるいは下地モルタルと貼付けモルタルの塗厚不足が考えられます。
その他、伸縮調整用のタイル目地の未設置などが考えられます。
1.コンクリートの目荒らし不良（パネコートの仕様有無）
2.下地モルタルと貼付けモルタルの硬化不良（オープンタイム不足）
3.モルタルの塗厚不足、目地未設置
次に経年劣化について。経年劣化させる要因として雨、雪、紫外線、温度、湿度、風などいろいろな環境要因が重なります。外壁タイルの素材自体は、耐候性に優れていることから広く採用されているものです。しかしタイルは単体で貼付いているのではなく、コンクリート、モルタル、目地などと絡み合って貼付いています。これらのものが、季節を通して、または１日を通して、温度、湿度、紫外線などの外的要因で膨張、伸縮を繰り返しています。その度合いはコンクリート、モルタル、タイル、それぞれ違います。この互いの膨張、伸縮の度合のずれがやがて接着面がずれとなり、はがれて浮き、やがて剥離とつながっていきます。剥離する箇所はタイル本体面、貼付けモルタル面、下地モルタル面と様々です。
また、地震というのも大きな要因の一つでしょう、揺れることでずれが増大することは容易に想像がつきます。
どこの面から剥がれたのかを知ることで剥離した原因の探るでしょう。もし、落下したタイルがあれば、それは汚れを落とすことなく大事に保管しておきましょう。剥離した原因と検証の大きな証拠になります。併せて剥がれたコンクリート部分の写真も証拠として残すことをお勧めします。
1.経年劣化は完全には防げない
2.要因として雨、湿度、温度差などによる素材の膨張、伸縮
4.品確法、外壁タイルは適用外
もし、これら外壁タイルの剥離に直面したらあなたならどうするでしょうか、あなたが役員であればどのような具体的な対処があるのか悩むことでしょう。施工不良として管理会社に対処を依頼した場合、はたして管理会社は管理組合の期待に応えることができるでしょうか。
筑10年程度で、まだ大規模修繕工事を実施していないあるマンションで、外壁タイルの剥落が続く事故がありました。管理組合は管理会社に調査と責任を問うべき売主の施工会社に報告を求めましたが、施工会社は管理会社の親会社であるゼネコンです。管理会社は、親子の力関係で施工会社には何も言う事が出来ませんでした。そこで管理会社は、これを機会に1回目の大規模修繕工事を早めて行うことを管理組合に提案したという事です。タイル剥落の問題を大規模修繕工事を早めて行うことで問題を隠そうとする意図でしょう。このような管理会社の姿勢は責められて然るべきです。しかし、このような施工不良の問題に応える法整備は整っているのでしょうか。
品確法（住宅の品質確保の促進に関する法律）の下でも売主に対して瑕疵補修請求できる機関は10年間であり、対象となる範囲は構造耐力主要な部分、雨水の侵入する部分と限定的です。タイルが対象部分であるということを明示しているわけではありません。初めての大規模修繕工事をはじめようとする時に、事故が発覚したとしてもおそらく10年の期間は過ぎていることでしょう。現実的にはメーカーの保証期間内とアフターサービスが対応可否を問うことになりますが、一般的には保証期間も2年～7年程度のものが多いようです。当然施工会社は施工不良など認めることはなく、経年劣化を主張することでしょう。
5.高すぎる不法行為の立証責任の壁
買主と売主との契約では売買の当事者という立場である以上、瑕疵担保責任の話ができますが、買主と施工会社との間にはなんら契約が存在しません。したがって直接管組合が施工会社を訴えるには民法の不法行為で立証するしかありません。しかしこの外壁タイルの剥離が施工不良だと証明する責任は管理組合側にあります。また不法行為の責任が問える期間は20年、被害を知った時から3年までですので20年を超える前の施工不良を不法行為で問うことができません。
ただし、後述する「別府マンション事件」では現実的な不法行為を立証しなければならないという制限の解釈を改め、潜在的な危険があるものも瑕疵として判断した判例も存在します。
しかし、裁判となれば、時間と労力、そして何よりも裁判を継続する資金が必要となります。そのようなことを考えれば簡単に裁判を望むことはできないでしょう。
施工会社も社会的な責任をないがしろにするばかりではありません。施工会社側からみればクレーム対応を誤れば、悪い企業イメージをSNSなどで拡散されることを恐れます。
ある施工会社が同時期に建てた複数のマンションが、同時期にタイル剥離が発生し問題となりました。施工会社が現地でタイル浮き率調査を行ったところ、両マンションもかなり高い率で外壁タイルの浮きを確認したようです。施工会社は前向きに管理組合と対処する方向で話し合いを続けています。よくある話では、条件をつけて、安価で補修を受けることがあるようです。施工会社側からみれば、悪いイメージを断ち切りたいという思いが働くのでしょう。管理組合側も声高に施工会社に施工不良を問い詰める姿勢では相手を刺激するだけです。施工会社と一緒に落としどころを考えて交渉にあたるべきでしょう。
マンション外壁タイル剥離問題解決支援センター（東京）
NPO日本住宅性能検査協会が運営するコンサルタント。当事者間の紛争を調停するADRや裁判を視野にいれた問題解決型のプランなどを提供しています。施工会社との交渉が進まないなど悩んでいる管理組合があれば、先ずはこのような機関に相談することから始めるとよいでしょう。
同様に日本不動産仲裁機構（ADR）もあります。
その他、県下に限れば、市役所の住宅課（マンション課）、あるいは県マンション管理士会を相談窓口にして下記審査会に双方のあっせん、調停など解決の手立てを借りることもできます
●県建設工事紛争審査会
●弁護士会住宅紛争審査会
6.浮き率の基準
外壁タイルの剥離を事前に知る手立てがないでしょうか。外壁タイルは剥離して落下する前に、必ず浮きの兆候を見せます。この浮きの兆候を知ることで外壁タイルの落下危険度を予測できるはずです。
基準値内であれば施工適格であり、基準値外であれば施工不良と考えられるという指標自体は複数存在します。以下1～4までの各基準となる指標がある中で、残念ながら、国交省から示された基準が存在しません。正確には外壁タイルの剥離に関するデータは持っていますが、基準としては示していないのが実情です。国として明確な基準がない限り、この問題はいろいろな解釈が飛び交い、混乱するばかりです。
1.BELCA（ベルカ：ロングライフビル推進協会）の基準
建築物の維持・保全を担当する技術者を養成、教育している社団法人です。
数々の統計をもとに独自の基準を定めています。タイル浮き率（％）
●築年数×0.6
築10年なら6％、20年なら12％ この基準外であれな施工不良と判断
分母となる基礎値は、問題となった施工不良と判断された数値込みであることから、甘い数値といえます。一般の施工業者などはこの基準値をイメージするところが多いようですが、緩い方向に振った一つの基準目安です。裁判で和解の基準になることもあるようです。
タイル浮き率（％）
●築年数×0.48
筑10年なら4.8％、20年なら9.6％
こちらもBELCAと同じく施工不良と判断された値も分母に組み込んでいるので参考程度の基準目安となります。
3.鈴木哲夫氏「防水ジャーナル」の基準
建築家鈴木哲夫氏が「防水ジャーナル」2016年1月号で発表された基準。施工不良の有無を分けて集計しました。調査対象は約200件。信頼できる基準として評価が高い。
NPO法人日本住宅性能検査協会マンション外壁剥離問題解決支援センターもこの基準を支持しています。
タイル浮き率（％）
●築年数×0.19
筑10年ならば1.9％、
築20年ならば3.8％
4.高嶋裁判官「判例タイムズ」の基準提案
後述する大阪の商業ビルで起こった外壁タイル落下事件、2018年この裁判で大阪地裁はタイル浮き率で施工不良と推認した判決を出しました。大阪地裁の高嶋卓裁判官が「判例タイムズ」2017年9月号に寄稿した外壁タイルの浮き率の基準値を提案。大阪地裁の研究グループによる基準です。
タイル浮き率(%)
●下表参照
筑5年以内なら0％以上浮きがあれば施工不良
筑5年～10年以内なら3％以上浮きあれば施工不良 筑10年～15年以内なら5％以上浮きがあれば施工不良
築15年から20年なら10％以上浮きがあれば施工不良としました。
| 施行後の期間 | 浮き・剥落率 |
| 5年以内 | 0％以上 |
| 5年～10年 | 3％以上 |
| 10年～15年 | 5％以上 |
| 15年～20年 | 10％以上 |
これらのことから、施工後10年ほど経た後、全面打診調査した結果、10％程度の外壁タイルの浮きがあれば、施工不良と判断して施工会社に対施工不良として対応を求めてもいいでしょう。
7.別府マンション事件（2011年）
この事件は、別府市内の新築マンション（1990年完成）購入者がマンション内の建物の瑕疵（ひび割れ、鉄筋露出、バルコニーの手すりのぐらつき、排水管の亀裂）があるとして1996年に設計監理者を不法行為責任、施工業者に瑕疵担保責任と不法行為責任を求めて6億4千万円の損害賠償請求訴訟をおこしました。
1.購入者は請負上の発注者ではないので瑕疵担保責任は認められない
2.不法行為は反社会性、反倫理性を帯びる場合や建物の存在が社会的に危険な状態である場合に限って認められるものであり、ひび割れなどは構造耐力上危険とは認められない。としました。
つまり不法行為は基礎や躯体など構造耐力部に限定され、なおかつ危険な状態でなければならないとし、バルコニーの手すりや、排水管などはこの限定から排除され、ぐらつきや亀裂は危険な状態とは言えないということです。また購入者は契約者ではないので、その資格もないと切り捨てています。 個人的にはありえない判決だと思います。この判決を不服として最高裁に上告。
●2007年最高裁判決 判決は福岡高裁の判決を誤りとして棄却、福岡高裁に差し戻した。
以下判決文
- 建物は、そこに居住する者、そこで働く者、そこを訪問する者等さまざまな者によって利用されるとともに、当該建物の周辺には他の建物や道路等が存在しているから、建物は、これらの建物利用者や隣人、通行人等の生命、身体または財産を危機にさらすことがないような安全性を備えていなければならない。
- 建物の建築に携わる設計者、施工者及び工事監理者は、建物の建築に当り、契約関係にない居住者等に対する関係でも、当該建物に建物としての基本的安全性が欠けることがないよう配慮すべき注意義務を負い、設計・施工者等がこの義務を怠ったために建築された建物に、建物としての基本的安全性を損なう瑕疵があり、それにより居住者等の生命、身体または財産が侵害された場合には、設計・施工者等は、これによって生じた損害について不法行為による賠償責任を負う。
- 福岡高裁では、瑕疵ある建物の建築に携わった設計・施工者等に不法行為責任が成立するためには違法性が強度であることが必要であるとしているが、例えば、主要構造部でないバルコニーの手すりの瑕疵であっても、これにより居住者等が通常の使用をしている際に転落するという瑕疵があれば、その建物には基本的安全性を損なう瑕疵があるというべきである。福岡高裁の判断には民法７０９条の解釈を誤ったものである。
- 本件建物に、建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵があるかどうか、ある場合は、それにより被ったＸさんの損害があるか等さらに審理を尽くすため、本件を福岡高裁に差し戻すこととする。（以上判決文⋰下線は追加）
法律の専門家でもない私が、あまりコメントするのは相応しくないのですが、この判決文は何の抵抗もなく胸に入ります。至極当たり前のことをすらりと述べているように思えます。なぜ、このような当たりまえと思えることが、なぜ最高裁までいって争わなければならないのか不思議な気持ちです。
このことから、タイルの浮き等「建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵」があれば、 損害賠償の責任を負うべきである。と最高裁が答えています。
●しかし、差し戻された2009年の福岡高裁は、予想に反して「現実的に危険となる瑕疵はなく、6年以上経過しても事故は発生していない、安全性を脅かす基本的な瑕疵はない」として再び原告をさけた判決となり、これを受けて再び最高裁に上告という泥沼の裁判、事件化していくことになります。またもや残念な福岡高裁です。
●2011年最高裁再上告審
再び福岡高裁の判決を棄却し差し戻す判決
「建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵」とは，居住者等の生命，身体又は財産を危険にさらすような瑕疵をいい，建物の瑕疵が，居住者等の生命，身体又は財産に対する現実的な危険をもたらしている場合に限らず，当該瑕疵の性質に鑑み，これを放置するといずれは居住者等の生命，身体又は財産に対する危険が現実化することになる場合には，当該瑕疵は，建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵に該当すると解するのが相当である」とした。現実的な危険がある箇所を瑕疵とするのではなく、潜在的に危険がある箇所を瑕疵とした点を改めて確認させた判決。
外壁タイル剥離の話に戻すと、外壁タイルの浮きが、やがて剥落する現実的危険を予見できる場合、これを放置することは安全を損なう瑕疵であるということを示した。ある意味画期的な判決といえるのではないでしょうか。
8.大阪地裁判決（2018年）
2007年に竣工したRC造りの事務所ビルにおいて、筑5年8カ月足らずで外壁タイルの浮きが発生。元請け施工会社が外壁タイル請負い業者を訴えた事例。
この時の外壁タイルの浮き率は7.4％と認定されている。
大阪地裁高島裁判官は
1.6年足らずで3％を超え外壁タイルの浮きは技術的、社会的に容認できない。
2.具体的に施工不良を証明できなくとも、施工不良と推認するのが合理的である。
この判決には、施工不良を証明する説明責任を避け、6.4％の外壁タイルの浮き率という事実をもって施工不良として推認とした点で注目されます。
反対に施工側からみると、施工業者自ら施工不良ではないと証明しない限り、外壁タイルの浮き率をもって施工不良と判断されてしまうという点です。
このことは現在外壁タイルの剥落、浮きなどに悩む管理組合にとっては、大変わかりやすく心強い判決であり、今後この判決がどれだけ一般化するかその動向が注目されています。
後に、高島裁判官と大阪地裁の研究グループは外壁タイルの浮き率についての提案を前述の「判例タイムズ」で行っています。
外壁タイル剥落が社会問題化するとともに、各地で裁判が進行しています。一般的には裁判まで発展することなく、双方の交渉によって解決方法を模索するのが基本だとは思いますが、司法が下した二つの判例を事実として双方が認識することはとても重要なことであろうと思います。
二つの判例が裁判のひとつの判断として留まるのではなく、発注者、施行者と利用者の共通の認識として一般に広がることを期待したいです。
高経年マンションで外壁タイルが広範囲で剥離が予想される場合、あえてタイルを貼替える工法を避け、ネットで既存の外壁タイル全体を覆いピンで固定するピンネット工法を行うことでタイル剥離問題からオサラバする手法もありますのでご参考までに。
