管理方式

 一部管理方式の選択

管理方式

　一般にマンションを購入して入居した時点で管理会社は決まっており、その管理方式も委託業務を全部管理会社に委託する「全部委託管理方式」になっていることでしょう。管理会社は管理適正化法に則り、管理業務の内容を大きく2つの業務を規定しています。「基幹事務」と「基幹事務以外の事務管理業務」です。

●基幹事務

　1.管理組合の会計の収入および支出の調定

　2.出納

　3.マンションの維持または修繕に関する企画、実施の調整
これらは一括して配下の業者に請負わせることは禁止されています。

●基幹事務以外の事務管理業務

　1.理事会支援業務

　2.総会支援業務

　3.各種点検、検査の実施と報告

これらの業務は配下の業者に請負わすことができます。

マンション管理の管理方式には大きく分けて以下の方式があります。

1.全部委託管理方式（一括委託）

　基幹事務と基幹事務以外の業務の両者を管理会社に一括委託する場合を、「全部委託管理方式」と言います。基幹事務は、管理会社が自ら責任をもって行わなければならない管理業務（会計、出納、帳簿そして維持修繕の企画）であり、管理の基幹的な業務です。大切な管理組合の管理費、修繕積立金のお金の流れの管理を行います。収納口座、保管口座の管理、決算書の作成、収支報告等などを行います。併せて基幹事務以外の業務として、建物の維持管理を目的とする定期点検、各種診断、修繕を企画してその作業を専門業者に請負わせています。
一般的に管理会社と管理組合の契約は、この全部委託管理方式が基本です。
管理を管理会社に丸投げすることになるのでメリット、デメリット両面はありますが、管理会社、管理組合どちらも「ラクチン」な方式です。

2.一部管理方式（部分委託）

　一部管理方式は、基幹事務を管理会社に委託するが、基幹事務以外の業務は管理会社に委託しないというものです。したがって管理会社は理事会、総会支援業務や各種点検、メンテナンス業務は行ないません。代わりに基幹事務以外の業務は、通常管理組合自身が責任をもつということになります。メンテナンス業務である点検、検査及び修繕は管理組合自身が企画し、必要に応じて直接専門業者と交渉、契約してして履行させることになります。この場合管理組合が発注者となります。

1.2までは管理会社と管理組合との契約に基く管理方式です。

3.自主管理方式

管理会社に委託することなく、自主、つまり管理組合で全ての管理業務を行うというものです。管理会社に委託するだけの資金に余裕がない。管理会社に任せる事なく組合員で管理を行えるだけのマンパワーとスキルがある。管理会社に見放され仕方なく自主管理にお追い込まれたなど、良くも悪くもそれぞれの理由があります。働かざるを得ない管理組合ですが独善と利益相反行為の土壌を生みやすい方式でもあります。

4.第三者管理方式

　理事会に代わり、法人あるいは個人が管理者となって管理を行います。管理組合からすべての管理を管理者に委託する委任契約となります。当然委託される管理者は専門家であり、管理会社もありえます。普段住民がいないリゾートマンションや役員のなり手がいない高経年のマンションなどによくみられます。
合人社の分譲マンションの管理形態は基本この方式です。
ちなみに海外に目を向ければ、ドイツ、フランスなどもこのような形態が多いようでづ

管理費の値上げ要求

　全部委託管理方式であったある管理組合。管理会社が人件費高騰を理由に管理費の大幅な値上げを迫ってきました。突っぱねれば管理会社は契約更新を辞退するであろうという状況の時、管理組合の選択肢はどれだけ残っているのでしょうか。

通常であれば、管理費値上げを認めざるを得ないという選択が大方であろう。しかし大幅な値上げに対し、管理組合員の合意が得られるのか。ここで管理会社から見放されれば、後を継ぐ新たな管理会社を見つけることができる確信はありません。理事会はジレンマに陥ることになってしまうでしょう。
しかしこのような場合に、管理方式を従来の全部委託管理方式から一部管理方式に変更するという選択が残っています。

一部委託管理方式の選択

　基幹事務を従来とおり管理会社に依頼することとし、基幹事務以外の業務は管理組合自身が行うということで合意形成ができれば、管理会社に全部管理方式から一部管理方式への契約変更を打診することができます。

これにより、管理組合自らがメンテナンス会社と契約して点検、検査業務を依頼することとなるため、従来の管理会社からのメンテ代のマージン分を回収可能となる一方、管理会社傘下のメンテ会社から解放されて自由に価格競争で請負会社を選定することができます。また、実務的には、剪定業務は組合員自身が行い、管理員の業務時間を見直しなどすれば、管理費を削減することが可能です。管理会社には、基幹事務分の管理費のみ支払うことで、従来の管理費を大幅に削減することが可能です。

　もっとも基幹事務以外の業務を管理組合自身が行うには、その手間と時間など管理組合のもつマンパワーに頼ることになり、各組合員も相応の負担を強いられます。よって、この負担を負担と言わせないだけの管理組合員のモチベーション維持に期待するところが大きいのは言うまでもありません。