2023年度マンション総合調査

 R5年度国交省マンション総合調査はじまる

前回2018年度マンション総合調査から5年。5年に一回にあたる2023年10月から2023年度マンション総合調査が始まっている。
サンプル数の増減は定かではないが、毎回総合調査の後、その分析を受けて何某らの管理ガイドラインが改定されるのが常である。今回の調査結果により、また修繕積立金ガイドラインが変更になることだって想定される。700万ストックを数え、高経年化と高齢化が進むマンションが際立ってくる調査になるのではないだろうか。

2018年度総合調査のもたらしたものは

2018年以前のマンション総合調査では築30年未満の長計30年資料をベースに維持修繕費用から修繕積立金の平均額を求めた。これを築年数に限らず全てのマンションの適合させ修繕積立金の平均額を示した。しかし築30年以上のマンション（少なくとも大規模修繕工事を2回以上実施しているマンション）の修繕積立金の額はその平均額よりはるかに上回っていることの事実は公には問題視されなかった経緯がある。

2018年度のマンション総合調査では前回の調査を改め、サンプル数を大幅に増やし、築年数の幅を大きくし、築30年を超えるマンションもカウントし、築年数の幅を広くサンプリングした初めてのマンション総合調査となった。

その結果、当然ながら築古マンションの修繕費用の加算、タワーマンションの増加による維持費加算などあいまって、修繕積立金の平均額は大幅に高い額を示した。

修繕積立金ガイドラインに反映

2018年度マンション総合調査を受けて後に修繕積立金ガイドラインが改められた。

延べ床面積5000㎡未満のマンションで修繕積立金平均額が218円/㎡だったものが、335円/㎡と大きく値を上げた。
この公表を受け、マスコミ中心に管理危機を煽る悲観的な報道に管理組合は翻弄され、現在に至っている。
もっともこの335円/㎡は平均であり中央値ではない、国交省はその統計から下限値と上限値お定めた。

　・235円～430円/㎡（機械式駐車場無しの場合）　延床面積5000㎡の例

これを機に従来の修繕積立金額の２倍、あるいは３倍と値上げを迫られた管理組合はよく見る。もっとも今までが安すぎたという面もあるが、それが日常であっていきなり非現実的な金額を値上げすると言ったら誰でも感情的にならざるを得ないのはよくわかる。未だにこのガイドラインに揺れる管理組合は多い。

何も平均値を目指さなくても下限値あたり200円/㎡ぐらいまで値上げを考えて欲しいということはよく言ってる。値上げの機を逃すと年を追うごとに更に値上げ率は高くなってしまう。5年、10年値上げせず外っておくと、もう下限値辺りの積立金額さえも値上げすることは難しくなる。管理組合もそこのところは良く知っておかなければいけない。いつか、誰かがこの直面した問題に答え出すことになる。