専有部分での営利活動について

 標準管理規約第12条の解釈

ある管理組合の理事長の相談

「１階の〇〇号室の奥さんが部屋で客をとって整体の施術をしているようでです。ここはマンションだから、お店のような営業活動は禁止のはずです。やりたければ、事務所借りるなど外でやってくださいと言っているのですが、言う事を聞いてくれません」さらに、

「標準管理規約12条の規約がこのマンションにもあります。あきらかに規約違反ですが、納得してくれないんです。営業を止めさせるにはどうしたらいいでしょうか」

標準管理規約第12条（専有部分の用途）

・区分所有者は、その専有部を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。

専ら（もっぱら）とは、辞書では「ある一つの事を主とするさま」とあります。

主に住宅として使用するというのは問題ないでしょう。問題は「他の用途に供してはならない」との意味です。つまり、専ら整体用の施設には供してはならない、あるいは専ら住宅以外の用途に供してはならないと解釈するのが適当だといえます。

12条のコメントには「住宅の使用は、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断する。したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有すること要する」とあります。

1階の奥さんがそこを住宅として利用し、寝泊りして日常の生活を営むとすれば、ひとまずは何も問題ないはずです。専有部を住居の本拠とし、近隣に迷惑をかけることなく平穏さを維持しているようであれば、たとえその日常の生活の中に仕事が内在したとしても、平穏を有していれば責められるものではないでしょう。内職などがそのいい例です。

コロナ禍といわず、いろいろな働き方があるはずです。一応に会社という場所で働くばかりが仕事ではなくなりつつあります。普及しつつあるリモートワークは新しい働き方の一つといえるでしょう。ならばこれら社会の働く様の変容に合わせて規約の解釈、法の解釈も少し幅に余裕を持たせる余地もあるのではないかと思います。

　この奥さんの話によれば、整体の施術の客というのは、ほぼ特定の友達だそうです。あるいは友達からの口コミで訪れたお客というものでした。また営業時間など決めることなく自分の空き時間を利用した不定期なものでした。

自らの過去の施術経験をもとに行っているというもので、整体というよりは、ストレッチが主で整体として免許をもって施術するような本格的なものではなさそうです、この奥さんの人柄の良さも手伝ってか、雑談の相手として定期的に通う方もいらしゃるようです。

また、お客を誘導するために玄関や窓に看板や広告の類もありません。

つまり業として営利活動はしていないということです。

この12条の条文だけをもって専有部分での営利活動の禁止を説くには無理があります。

問題はこの奥さんの行為（営利活動）が12条と併せて、66条に触れているかどうかです。

標準管理規約第66条（義務違反者に対する措置）

・区分所有者又は占有者が建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、区分所有法第57条から第60条までの規定に基づき必要な措置をとることができる。

この奥さん、またはお客が、故意であろうとなかろうと、結果的に上記のように「共同の利益に反する行為」を行っているのであれば、その原因をつくりだした奥さんの責任は問われることになるでしょう。

例えば不特定多数のお客が押し寄せて共用廊下を塞ぐ、エントランスが騒がしい。お客が違法駐車を繰り返して出庫を妨げている。騒がしく夜眠れない。不特定多数の人が出入りし、セキュルティ上問題がある。等々著しい場合、共同の利益に反する行為として認められてしまいます。

この件を理事長に問い合わせたところ、別段実害を受けているという報告は受けていないとのこと。ただ、被害があろうが、なかろうが、違反は違反です。という理屈のようです。
まぁ、言い分はわかりますが。

　単に規約の条文だけで切り取って、物事の白黒を決めつけるのではなく、そのことにより結果として現在どのような実害を被っているか否かの客観的な判断も必要ではないでしょうか。
マンションの形態、規模がどうであれ、共同住宅として多くの住民が日々生活を営んでいます。一つの建物に暮らすというには、ある一定のルールは必要でも互いに受忍し合うことも暗黙としてあるのではないでしょうか。