統計からみる岡山（中国・四国）【長期修繕計画編】

 都会のマンション、中国・四国のマンション

【長期修繕計画編】

　長期修繕計画は入居時に管理会社が既に作成されていることと思います。やがて段階増額方式の増額負担の不安から均等積立方式へ変更している管理組合も多いことでしょう。
いずれの積立方式でも、その資金計画の根拠なるのは長期修繕計画です。この計画が現状下の推定できる工事内容と費用の概算であることへの不安は致し方のないことですが、計画を適時、見直しするという作業を繰り返すことで修繕内容と概算の精度をあげていくことは可能です。計画の見直しがされず、管理会社任せで、管理組合自身がチェックと見直し作業を怠れば、資金計画は現実離れのものとなってしまう可能性があります。

　2021年に長期修繕計画のガイドライン、修繕積立金のガイドラインが改定されました。またマンションの管理を見える化するマンション管理計画認定制度も2022年に始まります。
これらマンションをとりまく環境の変容にあわせ、この長期修繕計画も建物、施設、設備を「直す（修繕）」することから「機能向上（改修）」というマンションの将来を見据えて資産価値向上を目指した長期修繕計画が望まれることになるでしょう。
したがって長期修繕計画も、修繕、補修とその周期のみにとらわれず、自分のマンションの資産価値を上げるために、機能向上させるにはどのような改修工事項目が必要なのかということにも注力することが必要に思われます。

今回は長期修繕計画のあり様を、中国・四国を例で見ていきます。今回も2018年度マンション総合調査（国交省）からの統計です。

1.長期修繕計画の作成状況  (上段：回答数　下段：％）

	合計	ある	ない	不明
中國・四国	218	199	12	7
	100	91.3	5.5	3.0
東京圏	362	335	23	4
	100	92.5	6.4	1.1
京阪神圏	222	200	21	1
	100	90.1	9.5	0.5

ないと答えた管理組合の真意はわかりかねますが、自主管理含め存在するようです。

2.長期修繕計画の計画期間  (上段：回答数　下段：％）

	合計	30年以上	25年～29年	20年～24年	15年～19年	10年～14年	その他	不明
中國・四国	199	137	16	3	12	19	4	8
	100	68.8	8.0	1.5	6.0	9.5	2.0	4.0
東京圏	335	181	55	17	9	57	4	11
	100	54.0	16.4	5.1	12.9	17.0	1.2	3.3
京阪神圏	200	126	28	7	6	24	2	7
	100	63.0	14.0	3.5	3.0	12.0	1.0	3.5

2018年時点のガイドラインでは新築で30年、既存は25年の計画が示されていましたが、新ガイドライン（2021年）では新築、既存問わず、大規模修繕２回含む30年以上となりました。7割近くが30年以上の計画をもっているようです。

3.25年以上の長期修繕計画の基づいた修繕積立金を設定している割合
(上段：回答数　下段：％）

	合計	長期修繕計画に基づいて修繕積立金を設定している	25年未満の長期修繕計画	25年以上の長期修繕計画	不明	長期修繕計画に基づいて修繕積立金を設定していない	不明
中國・四国	218	146	23	117	6	68	4
	100	67.0	10.6	53.7	2.8	31.2	1.8
東京圏	362	245	51	190	4	105	12
	100	67.7	14.1	52.5	1.1	29.0	3.3
京阪神圏	222	149	25	120	4	66	7
	100	67.1	11.3	54.1	1.8	29.7	3.2

長期修繕計画に基づかない計画が約30％占める。積立金額の根拠は何だろうか

4.新築で30年以上の長期修繕計画に基づいた修繕積立金を設定している割合
  (上段：回答数　下段：％）

	過去5年以内に新築したマンション合計	長期修繕計画に基づいて修繕積立金を設定している	30年未満の長期修繕計画	30年以上の長期修繕計画	設定しているが不明	長期修繕計画に基づいて修繕積立金を設定していない	不明
中國・四国	16	6	1	5	-	9	1
	100	37.5	6.3	31.3	-	56.3	6.3
東京圏	26	17	1	16	-	9	-
	100	65.4	3.8	61.5	-	34.6	-
京阪神圏	19	9	2	7	-	10	-
	100	47.4	10.5	36.8	-	52.6	-

新築時の計画が修繕計画に基づき30年以上としているのは全体の3割程度と都市圏に比べて少しだけ低い。

5.長期修繕計画に基づく総修繕工事費　 (上段：回答数　下段：％）

	計画がある組合合計	～1000万円	～2000万円	～5000万円	～1億円	～2億円	～5億円	～10億円	～20億円	～20億円超	不明	平均（万円）
中國・四国	199	4	4	7	11	43	60	4	1	4	61	28,879
	100	2.0	2.0	3.5	5.5	22.0	30.2	2.0	0.5	2.0	30.7
東京圏	335	5	5	22	20	25	64	32	27	11	124	32,391
	100	1.5	1.5	6.6	6.0	7.5	19.1	9.6	8.1	3.3	37.0
京阪神圏	200	5	4	7	4	24	43	28	18	2	65	50,326
	100	2.5	2.0	3.5	2.0	12.0	21.5	14.0	9.0	1.0	32.5

あくまでも計画上の推定累積工事費、いわば概算。計画書の期間、内容もあるので2.8億円の金額はあくまでも平均の目安。

6.長期修繕計画に基づく総修繕工事費/戸当たり　 (上段：回答数　下段：％）

	修繕計画がある組合合計	～100万円	～200万円	～300万円	～400万円	～500万円	～600万円	～700万円	～800万円	～900万円	～1000万円	1000万円超	不明	平均（万円）
中國・四国	199	17	10	10	13	28	15	18	10	7	3	2	66	457.2
	100	8.5	5.0	5.0	6.5	14.1	7.5	9.0	5.0	3.5	1.5	1.0	33.2
東京圏	335	36	36	8	16	23	22	23	18	19	13	14	107	487.0
	100	10.7	10.7	2.4	4.8	6.9	6.6	6.9	5.4	5.7	3.9	4.2	31.9
京阪神圏	200	18	11	6	16	12	14	14	22	6	7	11	63	541.2
	100	9.0	5.5	3.0	8.0	6.0	7.0	7.0	11.0	3.0	3.5	5.5	31.5

戸数当たり457万円。これを30年の計画とすれば年間15万円となる。もちろん規模によりますが。

7.長期修繕計画上の修繕積立金の積立額　 (上段：回答数　下段：％）

	計画がある組合合計	0円未満	0円	～500万円	～1000万円	～2000万円	～5000万円	～1億円	～2億円	～5億円	5億円超	不明	平均（万円）
中國・四国	199	6	1	4	3	19	48	27	10	8	-	73	5,666
	100	3.0	0.5	2.0	1.5	9.5	24.1	13.6	5.0	4.0	-	36.7
東京圏	335	2	2	15	14	16	57	36	30	42	13	108	14,366
	100	0.6	0.6	4.5	4.2	4.8	12.0	10.7	9.0	12.5	3.9	32.2
京阪神圏	200	1	1	1	7	12	38	28	23	18	4	67	11,221
	100	0.5	0.5	0.5	3.5	6.0	19.0	14.0	11.5	9.0	2.0	33.5

5で2.8億円必要といいながら、長期修繕計画では5600万円余りの積立金額となっている。今後段階的に値上げをして2.8億円までもっていく計画だろうが、その差があまりも開き過ぎている。言い換えれば長期修繕計画の見直しが行われていない、あるいはこの計画に即した修繕積立金の値上げができていないことを表すのだろうか。

8.長期修繕計画上と実際の修繕積立金積立額の差　 (上段：回答数　下段：％）

	合計	現在積立金が不足	5％以下	～10％	～20％	～30％	～40％	～50％	～70％	～90%	現在積立金が余剰	5％以下	～10％	～20％	～30％	～40％	～50％	～70％	～90％	90％超	不明
中・四国	199	59	25	2	7	2	-	5	4	12	64	14	10	10	8	1	2	3	2	14	76
	100	29.5	12.6	1.0	3.5	1.0	-	2.5	2.0	6.0	32.0	7.0	5.0	5.0	4.0	0.5	1.0	1.5	1.0	7.0	38.2
東京圏	335	111	41	7	9	5	4	6	7	14	125	17	23	17	14	8	5	8	3	36	96
	100	33.4	13.3	2.1	2.7	1.5	1.2	1.8	2.1	4.2	37.7	5.1	6.9	5.1	4.2	2.4	1.5	2.4	0.9	9.0	28.9
京阪神圏	200	78	32	4	6	4	2	3	5	12	60	9	12	4	9	4	1	4	2	15	62
	100	39.0	16.0	2.0	3.0	2.0	1.0	1.5	2.5	6.0	30.0	4.5	6.0	2.0	4.5	2.0	0.5	2.0	1.0	7.5	31.0

1～7まで総括した結果、修繕積立金が不足していると答えた管理組合は約３割です。不明と答えた管理組合も３割です。資金不足を認識しながらも値上げに合意形成ができていない管理組合も相当数あるものと思われます。合意形成できない理由は各マンション様々でしょうが、高経年による役員高齢化と管理意識の軽薄による管理組合の脆弱化が要因であることは想像できます。

次回は耐震についての統計です