統計からみる岡山（中・四国）【管理費編】

都会のマンション、中国・四国のマンション

【管理費編】

　　引き続き2018年度マンション総合調査（国交省）統計から中国・四国と都市圏のマンションの違いを見ていきたいと思います。今回は管理費編です。

管理費が高い、安いとよく問題になることがありますが、管理費を比べるにあたり前提条件があります。

1.使用料・専用使用料を、全額管理費に充当（計上）している。
2.使用料・専用使用料を、全額修繕積立金に充当（計上）している。
3.使用料・専用使用料を、管理費、修繕積立金それぞれ割合に応じて充当（計上）している。

　このどちらかによって管理費の金額は大きく変わってきます。
本来これら使用料は修繕積立金に充当して積み立て、修繕積立金不足を補うものとして計上するのが本筋ですが、管理組合によっては管理費不足を補うため、これら使用料を全額あるいは一定割合で管理費に充当するところもあります。

　修繕積立金不足に悩む管理組合が、もし、これら使用料を全額管理費に充当しているとすれば、これを修繕積立金に充当するように変更することによって、修繕積立金の不足を大きく補えることになります。修繕積立金の不足が問題化する前に改めたいところです。
ぜひ、皆さんの管理組合収支報告書で管理費の内訳、使用料・専用使用料が管理費に充当しいてるのか、それとも修繕積立金に充当しているのかを確認してみてください。
そして、その金額が次表から続く「相場感」に入っているかどうかも確認してみてください。

1.管理費収入/月（使用料・専用使用料からの充当含む）（上段：回答数　下段：％）

	合計	～100 万円	～200 万円	～300 万円	～400 万円	～500 万円	～600 万円	～700 万円	～800 万円	～900 万円	～1000 万円	1000 万円超	不明	平均 (万円）
中国・四国	218	131	21	5	1	1	2	-	1	1	3	1	51	113
	100	60.1	9.6	2.3	0.5	0.5	0.9	-	0.5	0.5	1.4	0.5	23.4
東京圏	362	1224	46	29	19	7	7	7	7	3	3	13	97	246
	100	34.3	12.7	8	5.2	1.9	1.9	1.9	1.9	0.8	0.8	3.6	26.8
京阪神圏	222	81	40	13	9	8	2	-	-	1	2	1	62	176
	100	36.5	18	5.9	4.1	3.6	0.9	-	-	0.5	0.9	0.5	27.9

東京圏の平均額は中国・四国の倍以上の246万円/月。大規模マンション群は総収入も多い。駐車場代や専用庭使用料、ルーフバルコニー使用料などを少しでも管理費に計上している金額だということに注意

2.管理費収入/月/戸当たり（使用料・専用使用料からの充当含む）
（上段：回答数　下段：％）

	合計	～2500円	～5000円	～7500円	～10000円	～15000円	～20000円	～30000円	～40000円	～50000円	50000円超	不明	平均
中国・四国	218	3	3	10	15	60	47	17	3	-	-	60	14,590
	100	1.4	1.4	4.6	6.9	27.5	21.6	7.8	1.4	-	-	27.5
東京圏	362	1	12	21	28	75	64	50	6	1	6	98	16,442
	100	0.3	3.3	5.8	7.7	20.7	17.7	13.8	1.7	0.3	1.7	27.1
京阪神圏	222	2	1	15	14	49	36	33	4	-	3	65	16,848
	100	0.9	0.5	6.8	6.3	22.1	16.2	14.9	1.8	-	1.4	29.3

1.で倍近かった平均額でも、戸数で割ると中国・四国は都市圏に比べ10％程度安い

3.管理費収入/月/㎡当たり（使用料・専用使用料からの充当含む）
（上段：回答数　下段：％）

	合計	～50円	～150円	～200円	～300円	～400円	～600円	～800円	～1000円	1000円超	不明	平均 （円）
中国・四国	218	4	11	47	39	7	1	1	-	-	85	194
	100	1.8	5	21.6	17.9	3	0.5	0.5	-	-	39
東京圏	362	7	15	44	76	22	13	5	5	1	148	263
	100	1.9	4.1	12.2	21	6.1	3.6	1.4	1.4	0.3	40.9
京阪神圏	222	3	12	29	43	10	2	-	-	2	97	218
	100	1.4	5.4	13.1	19.4	4.5	0.9	-	-	0.9	43.7

都市圏平均では200円/㎡超。中四国はかろうじて200円/㎡を割る

4.使用料・専用使用料からの管理費への充当額/月（上段：回答数　下段：％）

	合計	～100万円	～200万円	～300万円	～400万円	不明	平均 （万円）
中国・四国	218	145	5	2	2	64	36.8
	100	66.5	2.3	0.9	0.9	29.4
東京圏	362	207	27	6	8	114	52.1
	100	57.2	7.5	1.7	2.2	31.5
京阪神圏	222	124	21	4	4	69	54.6
	100	55.9	9.5	1.8	1.8	31.1

1の内訳である。月当たりいくら充当したかを表す。充当した費目まではわからない

5.使用料・専用使用料からの管理費への充当額/月/戸当たり（上段：回答数　下段：％）

	合計	0円	～2500円	～5000円	～7500円	～10000円	～15000円	～20000円	～25000円	～30000円	30000円超	不明	平均 （円）
中国・四国	218	21	13	32	33	24	15	4	2	-	-	74	5,915
	100	9.6	6	14.7	15.1	11	6.9	1.8	0.9	-	-	33.9
東京圏	362	42	66	57	36	26	13	2	3	3	-	114	4,315
	100	11.6	18.2	15.7	9.9	7.2	3.6	0.6	0.8	0.8	-	31.6
京阪神圏	222	23	24	32	21	28	14	7	1	-	1	71	5,666
	100	10.4	108	14.4	9.5	12.6	6.3	3.2	0.5	-	0.5	32

2の内訳である。約15,000円の管理費のうち約6,000円分の使用料を管理費に充当している.

これは、使用料などを修繕積立金に充当するより、管理費に充当する比率が高いということになる。

6.管理費収入/月（使用料・専用使用料からの充当金を除く）　
（上段：回答数　下段：％）

	合計	～100万円	～200万円	～300万円	～400万円	～500万円	～600万円	～700万円	～800万円	～900万円	～1000万円	1000万円超	不明	平均 （万円）
中国・四国	218	140	4	1	2	3	1	1	-	-	1	1	64.0	78.0
	100	64.2	1.8	0.5	0.9	1.4	0.5	0.5	-	-	0.5	0.5	29.4
東京圏	362	135	45	24	11	6	7	7	6	4	5	5	110.0	198.1
	100	37.3	12.4	6.6	3	1.7	1.9	1.9	1.7	1.1	1.4	1.4	30.4
京阪神圏	222	105	19	16	7	2	1	2	-	1	-	-	69.0	118.1
	100	47.3	8.6	7.2	3.2	0.9	0.5	0.9	-	0.5	-	-	31.1

1と違い、使用料・専用使用料は管理費へ充当しないとした正味な管理費額。使用料・専用使用料は修繕積立金などに充当していると考えられる。1と比べ約40万円ほど安い。

7.管理費収入/月/戸当たり（使用料・専用使用料からの充当金を除く）
（上段：回答数　下段：％）

	合計	～2500円	～5000円	～7500円	～10000円	～15000円	～20000円	～30000円	～40000円	～50000円	50000円超	不明	平均 （円）
中国・四国	218	7	10	34	45	38	7	3	-	-	-	74.0	9,120
	100	3	4.6	15.6	20.6	17.4	3	1.4	-	-	-	33.9
東京圏	362	6	14	35	40	99	34	15	1	1	3	114.0	12,275
	100	1.7	3.9	9.7	11	27.3	9.4	4.1	0.3	0.3	0.8	31.5
京阪神圏	222	4	14	28	30	47	16	9	1	-	2	71.0	11,382
	100	1.8	6.3	12.6	13.5	21.2	7.2	4.1	0.5	-	0.9	32.0

2と比べると平均額は6,000円ほど安く10,000円を割る。使用料・専用使用料を充当しない場合の管理費相場は、戸当たり約9,000円前後ということになる　ここは覚えておきたい。

8.管理費収入/月/㎡当たり（使用料・専用使用料からの充当金を除く）
（上段：回答数　下段：％）

	合計	～50円	～100円	～150円	～200円	～300円	～400円	～600円	～800円	不明	平均 （円）
中国・四国	218	8	40	51	20	3	3	1	1	91	118
	100	3.7	18.3	23.4	9.2	1.4	1.4	0.5	0.5	42
東京圏	362	10	29	47	51	14	14	4	7	156	179
	100	2.8	8	13	14.1	3.9	3.9	1.1	1.9	43.1
京阪神圏	222	9	35	45	19	3	3	1	1	97	135
	100	4.1	15.8	20.3	8.6	1.4	1.4	0.5	0.5	43.7

3と比べ76円安い118円。都市圏と比べても20～60円ほど安い。使用料・専用使用料を充当しない場合の管理費相場は、㎡当たり約120円前後ということになる　ここも覚えておきたい。

次回は修繕積立金編の予定です。