区分所有法改正2025/1.管理の円滑化（前編）

 区分所有法改正のポイント

２３年ぶりに改正となった背景は高経年マンションの増加に伴う管理方策の整備といことになる。マンション未来価値研究所のレポートから引用する。施行は2026年４月からなのでこの時期に各管理組合は規約改正ラッシュとなることだろう。

改正のポイントは大きく分けて3つ。

1. 区分所有建物の管理の円滑化を図る方策
   1-1.所在等不明区分所有者を決議の分母から除外する制度(除外決定)
   1-2.出席者(委任状•議決 権行使書含む)の多数決により決議可能に
   1-3.共有住戸の議決権行使者の指定は共有者の過半数で
   1-4.所有者不明 専有部分管理人
   1-5.管理不全 専有部分管理人
   1-6.管理不全共用部分管理制度
   1-7.その他
2. 区分所有建物の再生の円滑化を図る方策
   2-1.建替え要件の緩和•賃貸借の終了請求
   2-2.建物の更新（一棟リノベーション）
   2-3.新たな再生手法や解消制度等の導入
3. 団地の管理・再生の円滑化を図る方策

1.区分所有建物の管理の円滑化を図る方策

1-1所在等不明区分所有者を決議の分母から除外する制度(除外決定)

Q1：

Aは、50戸のマンション(1住戸1議決権)である。 

建替え決議では39人の区分所有者が建替えに賛成した。 

建替え決議は成立するか？

なお、区分所有者のうち1名は亡くなり、その相続人全員が相 続放棄していた。また別の1名は施設に入ったと聞くが住民票を移しておらずどこに行ったか分からない。

A1：

(現区分法)

•区分所有者及び議決権の5分の4以上の賛成多数であ れば成立。

• Aマンションでは、40人の賛成がなければ成立しない。

よって39人の賛成なので、不成立。

(新区分法)

原則として、区分所有者及び議 決権の5分の4以上の賛成多数であれば成立。

•ただし、除外決定の制度がある。

• 2名の所有者は除外決定 により決議の分母から除外することができる。

•よって48人の5分の4 = 39人の賛 成により建替え決議は成立するため、39人の賛成により建替え決議成立

解説：

所在等不明区分所有者を決議の分母から除外する制度(除外決定)

所在等不明区分所有者がいる場合、裁判(非訟事件手続)により、決議の分母から除外する制度が新設された。所在等不明区分所有者＝区分所有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないとき管理者、管理組合法人、区分所有者個人が裁判所に申立てることができる。

1-2出席者(委任状•議決 権行使書含む)の多数決により決議可能に

Q2：

Aマンションは、50戸のマンション(1住戸1議決権)である。規約改正を上程した総会では30人の区分所有者が出席し(委 任状•議決権行使書含む)、内23人の区分所有者が賛成した(全体の46%の賛成)。 規約改正は成立するか？

A2：

（現区分法）

•区分所有者及び議決権 の4分の3以上の賛成多 数であれば成立

• 23人/50人であるので、4分の3以上の賛成がな く不成立。

（新区分法）

出席している区分所有者の 頭数及び議決権の4分の3以 上の賛成多数であれば成立。

•定足数は過半数。

• 30人が出席しているので定 足数を満たすので集会の成 立要件を満たす。

•  23人/30人(76%)である ので、出席者の4分の3 (75%)以上賛成多数であ り成立。

解説：

区分所有権の処分を伴わない決議を対象に出席者多数決で決議できるとした。

出席者とは総会に参加し議決権を行使した者の他、委任状、議決権行使書も当然に含まれることに注意。

① 普通決議

② 共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。以下同じ。)の決議

③ 復旧決議

@規約の設定•変更•廃止の決議

⑤ 管理組合法人の設立•解散の決議

⑥ 義務違反者に対する専有部分の使用禁止請求•区分所有権等の競売請求の決議及び専有部分の引渡し等の請求の決議

⑦ 管理組合法人による区分所有権等の取得の決議

建替え•解消のような区分所有権の処分を伴う決議は対象外 で定足数=頭数と議決権の過半数(普通決議以外)とした。併せて招集通知に議案の要領も記載しなければならない

総会決議の定足数

普通決議：区分所有法3 9条1項により普通決議の議決要件は規約により 緩和できるので、標準管理規約4 7条1項のままでもよい。

特別決議：改正法では、定足数は上乗せできるが、緩和できないので、標準管理規約の定足数の定めは無効となる。改正法の内容の定足 数で考えなければならない。

総会決議の決議要件

普通決議：区分所有法3 9条1項により普通決議の議決要件は規約により緩和できるので、標準管理規約4 7条2項のままでもよい

特別決議：管理規約と改正法のどちらが優先するか？という問題。法務省は特別決議について改正法 の出席者多数決を優先する趣旨と考えている可能性が高い。

そのため、特別決議の決議要件は、改正法と同じ出席者多数決に読み替える必要がある (現行のままの決議要件にすることはおそらくできない)

1-3共有住戸の議決権行使者の指定は共有者の過半数で

Q3:

Aマンションは、50戸のマンション(1住戸1議決権)である。 建替え決議では39人の区分所有者が建替えに賛成した。ある住戸は決議前に区分所有者が死亡し相続人3名が相続した。 

建替え決議にあたって相続人の意見調整が図れず2名は賛成したが1名は反対であり、議決権行使者を指定できなかった。 

この1戸が賛成していれば40戸の賛成が得られた。建替え決議は成立するか？

A3:

（現区分法）

• 議決権行使者を共有者間でどのように定めるかは明文規定がな かった

•建替えの場合全員合意により議 決権行使者を指定(解釈)

よって2/3の賛成であるので議決権行使者か指疋で きない。

（新区分法）

•区分所有権の持分の過 半数の者により議決権行使者を指定できる 

• 2/3が賛成しており、2名により議決権行使者が指定できる。

よって40戸の賛成が得られているので建替え決議か成立する。

後編はこちら

＜管理NOTE>

このコラムは加藤マンション管理士のHP、管理NOTEから転載しています

 1 自主管理マンションと会計

自主管理マンションで管理運営されている皆様ご苦労様です！

 収納・会計の煩雑さにご苦労はありませんか。特に会計担当を属人化して任せっきりのままにすると将来的に事故など問題を抱える可能性があります。
収納・会計はできればプロに頼るか、専用アプリを使って誰もが可視化できるようにすることをお勧めします。

2 管理会社任せにしない

管理会社と管理組合の契約は請負契約ではなく、委託契約であることに再確認しましょう。

委託契約外のことを管理会社に求めてはいないでしょうか。

管理の主体はあくまでも管理組合です。

契約外、対価以上のものを管理会社に求めて関係を悪化させないようにしたいものです。

3 管理組合の運営は手続きの透明性と可視化から

手続きのルールが曖昧であれば誤解と混乱をおこします。運営上のルール（管理規約）の再確認をしましょう。組合員と共通の言語（管理規約）があって初めて組織として体を成します。そして運営が誰もがチェックできるよう可視化することに努めましょう。
（岡山・倉敷 加藤マンション管理士事務所）

4 リコール情報 リンナイ浴室暖房乾燥機

2025年4月リンナイ製一部型式に 温風等を浴室内に循環させるファンモーター内部のリード線引き出し部が経年的に腐食することで短絡が起き、発火するおそれがあるとしてリコール届。 対象製品の点検・修理を無償で実施 するとしている。ぜひご自宅の浴室暖房乾燥機の型式を確認下さい。

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（岡山・倉敷 加藤マンション管理士事務所）

このコラムは加藤マンション管理士のHP、管理NOTEから転載しています

☆自己紹介☆

自己紹介

こんにちは！

加藤典保といいます。
岡山県マンション管理士会で副会長やってます！
マンション居住歴30余年でもあります。
マンション管理士と名乗ってもマンションに住んだことがないマンション管理士とは一線を画します（笑）

あなたのマンションについてのお悩みや相談など困りごとがありましたらご相談承ります。

先ずはメールにてご相談下さい。HPも覗いてみて下さい！

HP　　https://www.katoh-mansyon-web.com/

Mail　katoh.mankan@gmail.com

実績

自主管理マンションの再構築
・管理規約４改訂

・管理費・修繕積立金見直し

・工事選定業務　等

一般マンション管理組合

・規約改定案作成

・長期修繕計画見直し

・管理費・修繕積立金見直し

・機械式駐車場経費見直し

・理事会運営再構築

・大規模修繕計画手続き

・資産価値向上に努める諸業務

・一般相談業務

公益活動

・岡山市定例マンション管理無料相談会

・岡山市マンション管理士派遣制度受託

・倉敷市マンション管理士派遣制度受託

・倉敷市マンション管理セミナー講師（２０２３年）

・岡山市市民活動支援アドバイザー

サービス案内

一般相談業務

理事会、管理組合向け勉強会

役員〈監事等）就任による理事会活性化と運営最適化業務

顧問業務

管理計画認定制度の認定マンション取得するまで指導と実務

マンション管理適正化診断業務（日管連）

マンション管理士

日本マンション管理士連合会（日管連）岡山県会副会長

・認定マンション管理士

・診断マンション管理士

・管理組合損害補償金給付制度加入

・管理計画認定制度認定審査官

・管理適正評価制度（マンション管理業協会）チェックサポーター

目指すもの

マンションの管理は様々です。大規模から小規模、複合型から担当型、団地型と規模も築年数も違うなどマンションといってもいろいろな形態があります。

これら様々であるマンションも管理が一様に同じであるはずはありません。

教科書的な耳障りの良いマンション管理というものは現実的ではなく、目指すのはそれぞれのマンションに合ったマンション管理の最適解にあります。

潤沢な資金があるマンションはその資金を活用して管理をめざしますが、残念ながら資金に余裕がないマンションは資金計画を策定して充当できる資金を有効に活用することを重きを置くことななります。

このバランスをとる作業が管理の最適解で、中からはなかなか見えることではなく、外から第三者的な視点が必要になることでしょう。

そんなお手伝いができるマンション管理士としてご用命ください。

岡山市マンション管理実態調査

 マンション長寿化施策

マンション管理の行方が都市計画を左右させることは容易に想像できる。
マンション化率が30％を超える東京都心であれば、マンション施策は都市計画に直結する。

都心に限らず、中核都市、政令指定都市、自らマンション施策を発信している地方都市も少なくない。大なり小なり国の施策に倣い横並びの感が否めないが、もはやマンションを抜きにしては都市計画は語れない。マンション施策の底上げが急務であることには変わりない。
また、高経年化するマンションを管理不全にさせない。高経年マンションの長寿化施策のためにと直接、間接に介入するのも行政に仕事であろうかと思う。

岡山市マンション管理実態調査

2022年4月管理適正化法改正にて行政が必要に応じて管理不全予備軍のマンション管理組合に指導、助言、勧告等をおこなうことができるとしている。実際には、長寿化を促すための高経年マンションの管理実態を把握していても、実務的な改善案に促すことができるほどマンパワーが揃っているとは思えない。また横連携も希薄だ。
そもそもマンション管理組合を対象とした実態調査自体の資料があるのか、ないのかが分からないという問題がある。行政が市内マンションの管理状況をどこまで把握しているのか、把握していないのか、把握していても手が出せないのか、問題が表面化していない認識で蓋をしているのか。答えがわからないことが問題だと思っている。

岡山市が公表しているマンション関係に実態調査資料といえば、2012年岡山市が岡山大学に委託したレポートがあるのみ。もう12年も前のことだ。

 　・2012年岡山市におけるマンション管理の実態調査結果報告

これ以降、岡山市内のマンション管理組合の管理内容関する統計資料は公表されていない。
いや、正確には持っていても公表はしていない。

　・2021年岡山市分譲マンション管理実態調査

そして、2012年の実態調査資料、2021年の実態調査のに関する内容の記述は、
最近市のHPから消えた。偶然だろうか。

公表してからが始まり
-自分のマンションを知る-

マンションの実態調査の結果を公表することで、自分のマンションの立ち位置を知ることが出来る。管理組合にとってこの情報は非常にインパクトがある。自分のマンションを比較して知ることで管理意識向上のインセンティブを与えるきっかけになり得る。これを機に関係団体との横連携を促すきっかけにもなるかもしれない。公表することで官民がマンション管理を語る土俵が出きるかもしれない。公表の意義は大きい。

岡山市内マンション化率は北区では14％ほどある。この地域だけ突出している。中心地のコンパクトシティ化は街をマンション化を促す施策でもある。
高経年マンションの長寿化を促すためにも、管理不全マンションをださせないためにも、岡山市のマンション管理実態調査を早急に行い、公表し、マンション施策について語られるように土俵を作ってもらいたいものだ。

実態調査を行うにあたり岡山県マンション管理士会もそのお手伝いができるものと思う。
部分委託など調査、分析の一端を担う団体として行政との連絡を密にとりたいと思う。

2023年度マンション総合調査

 R5年度国交省マンション総合調査はじまる

前回2018年度マンション総合調査から5年。5年に一回にあたる2023年10月から2023年度マンション総合調査が始まっている。
サンプル数の増減は定かではないが、毎回総合調査の後、その分析を受けて何某らの管理ガイドラインが改定されるのが常である。今回の調査結果により、また修繕積立金ガイドラインが変更になることだって想定される。700万ストックを数え、高経年化と高齢化が進むマンションが際立ってくる調査になるのではないだろうか。

2018年度総合調査のもたらしたものは

2018年以前のマンション総合調査では築30年未満の長計30年資料をベースに維持修繕費用から修繕積立金の平均額を求めた。これを築年数に限らず全てのマンションの適合させ修繕積立金の平均額を示した。しかし築30年以上のマンション（少なくとも大規模修繕工事を2回以上実施しているマンション）の修繕積立金の額はその平均額よりはるかに上回っていることの事実は公には問題視されなかった経緯がある。

2018年度のマンション総合調査では前回の調査を改め、サンプル数を大幅に増やし、築年数の幅を大きくし、築30年を超えるマンションもカウントし、築年数の幅を広くサンプリングした初めてのマンション総合調査となった。

その結果、当然ながら築古マンションの修繕費用の加算、タワーマンションの増加による維持費加算などあいまって、修繕積立金の平均額は大幅に高い額を示した。

修繕積立金ガイドラインに反映

2018年度マンション総合調査を受けて後に修繕積立金ガイドラインが改められた。

延べ床面積5000㎡未満のマンションで修繕積立金平均額が218円/㎡だったものが、335円/㎡と大きく値を上げた。
この公表を受け、マスコミ中心に管理危機を煽る悲観的な報道に管理組合は翻弄され、現在に至っている。
もっともこの335円/㎡は平均であり中央値ではない、国交省はその統計から下限値と上限値お定めた。

　・235円～430円/㎡（機械式駐車場無しの場合）　延床面積5000㎡の例

これを機に従来の修繕積立金額の２倍、あるいは３倍と値上げを迫られた管理組合はよく見る。もっとも今までが安すぎたという面もあるが、それが日常であっていきなり非現実的な金額を値上げすると言ったら誰でも感情的にならざるを得ないのはよくわかる。未だにこのガイドラインに揺れる管理組合は多い。

何も平均値を目指さなくても下限値あたり200円/㎡ぐらいまで値上げを考えて欲しいということはよく言ってる。値上げの機を逃すと年を追うごとに更に値上げ率は高くなってしまう。5年、10年値上げせず外っておくと、もう下限値辺りの積立金額さえも値上げすることは難しくなる。管理組合もそこのところは良く知っておかなければいけない。いつか、誰かがこの直面した問題に答え出すことになる。

2023年度のあれこれ

 岡山市初の認定マンション

2023年７月12日　岡山市南区両備グレースマンション妹尾駅前・伍番館が岡山市初の管理計画認定制度に認定された。
適正化診断サービスをきっかけに認定を取得するお手伝いをさせていただいた。取得にあたり長計の修正、規約改正、必要書類の準備と確認を行いマンション管理センターに申請。審査官から一部補正指示を受けながらも7月12日に無事岡山市から認定するまでに至った。
中国地方初の認定マンションとなり新聞にも掲載。

理事会はじめ管理会社様の熱心な後押しがあったからこそ成し遂げられたものと感謝している。

併せて岡山市住宅課には、いち早く認定制度の制度構築と広報に努められたことが関係者の背中を押したとも言える。
2023年度からは倉敷市も認定制度を設けることとなり今後の動向に注目しているが未だオファーの話はない。

倉敷市マンション管理セミナー

令和５年度倉敷市主催「マンション管理セミナー＆個別相談会」をウウィズアップくらしきにて開催。
セミナー講師として管理士会を代表して講演させていただいた。

講演テーマは

1.役員のなり手不足の対応　役員の資格要件緩和

2.修繕積立金の目安　長計資料から計算してみよう

3.火災保険の知識　付保割合と個人賠償責任保険

通常の講演時間を見直し、時間内に個別相談会を併せて行うことし4組ほどの相談を行うことができた。
座学半分、相談会半分とした時間構成はよかったのではないか。

岡山市マンション管理士派遣制度

2023年度岡山市マンション管理士派遣制度を利用した件数は8件。昨年が12件の実績なので少し減少した。毎年10件程度を見込んでいるので管理士会側からも広報に努めたい。

自主管理からの相談、第三者管理の是非など管理組合運営上の問題などが目立つ。規約改定、長計の修正など理事会と組合員の合意形成にむけての相談など。

管理会社を対立軸におく時代はもうサヨナラしなくてはならない。
やがて管理会社に頼ることなく、熟したマンションは自主管理、老年期は第三者管理という管理形態を変えながら変わっていく管理組合もありだと思う。

マンションの若年期、壮年期、熟年期、老年期と自分のマンションの時代背景を背負いながら管理形態を変えていく時代もあるだろう。

倉敷市もR６年度からは管理士派遣制度を考えているとのことで注目される。

岡山市マンション管理無料相談会

相談件数の増加

岡山県マンション管理士会が岡山市役所等で行う無料相談会は2019年度から始めている。

2019年度の相談件数はわずか13件と1件/月のペースで推移していたに過ぎない。

コロナ禍であった年も相談会の中止もあり件数は伸び悩んでいた。

2022年度、コロナが日常生活として受け入れ、落ち着きをみせた時点から相談件数は増加し、前年度倍増の28件を数えた。この年から岡山市も管理計画認定制度を導入するに至り管理組合からは「認定」の問い合わせもあり管理組合による関心度も上がってきたと言える。またこの年から管理会社の管理費値上げ、契約更新の拒否などが目立ってきた頃でもある。

2023年度はこれらの相談に加え、組合員の個人相談ではなく、理事長をはじめとする役員からの相談が多くなってきている。相談主体が管理組合の執行機関である役員に移行していきていることに注目したい。
2023年度では前年の28件から61件と倍増以上の伸びを示した。5件/月というペースに対応するために担当者の増員を図るまでになった。2019年度の1件/月から想えば隔世の感がある。

組合員の個人的な相談から役員を中心とした管理組合運営上の相談に移行しつつあることを実感している。ここにきて管理士会というものが広く認識されるようになったことと併せて本来管理士がその職務として対応するに相応しい環境が育ってきたことの結果だと感じる。

統計をとる

相談件数の数字を見ただけでは相談会の主旨を語ることはできない。
相談内容にどのような属性があるか統計をとることにした。2023年6月からGoogle　Formを利用して相談者と相談内容の属性を調べることになった。
相談者側の個人情報、マンション名、管理会社名は記録しないことは大前提であることは言うまでもない。
記録内容は、

1.相談者の属性

　・役員（理事長、理事、監事）

　・組合員

2.マンションの属性

　・築年数

　・世帯数

　・機械式駐車場の有無

3.相談内容の属性（大分類）

　・管理組合

　・財産管理

　・計画修繕

　・居住者間

4.相談内容詳細項目（小分類）

　・管理組合の詳細相談項目

　・財産管理の詳細相談項目

　・計画修繕の詳細相談項目  

5.相談内容（記述式）

 6.回答内容（記述式） 

　などとした。

サンプル数は2023年度は約60件のサンプルをとることができた。
まだサンプル数の分母が少ないので評価するまでに至っていないが、相談内容の動向を知ることはできる。岡山市内の管理組合が抱える昨今の悩みの傾向を知ることで岡山市のマンション事情を少しでも語ることができるのではないだろうか。
岡山県マンション管理士会はHP上でこれらを公表している。

相談内容と回答内容を記録する（記述式）

相談内容を記録する際、管理組合側からの相談内容と併せて、管理士会員側が回答する内容も記録している。あえて記述式の回答とこだわったのは、管理士会員側のスキルの向上を図った面と回答内容を管理士会員で共有する意図がある。

相談内容をどこまで聞き取り、どのような切り口で解答したかを可視化させることにより、曖昧さを排除して回答内容の標準化を図ることとしている。士業に携わる人は個人間の知見の差が大きいゆえ、解答内容も個人間で濃淡が出やすい。これでは相談者にとって当たりはずれの不信感を招く恐れがある。相談相手によって回答が異なるようであってはならない。このようなことを防ぐため、管理士会としての回答スキルの標準化が求められる。

相談内容の事例を知る、事例に合わせた回答内容を知る。これらを可視化することで互いの知見を深めることを意図している。どのような相談事例があり、どのような回答したかを一覧で見ることが出来るようにしている。この記述式の相談と回答は一般には公表せず、管理士会員のみで共有している。